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EL CONGRESO DE LA
REPÚBLICA DE VENEZUELA
Decreta
La siguiente:
LEY DE PROPIEDAD
HORIZONTAL
TÍTULO PRELIMINAR,
Disposiciones Generales
Artículo
1°
Los
diversos apartamentos y locales de un inmueble podrán pertenecer a distintos
propietarios de acuerdo con las disposiciones de la presente Ley, en cuanto no
se opongan a éstas las del Código Civil.
A
los efectos de esta Ley, sólo se considerará como apartamento o local a la
parte de un edificio susceptible de aprovechamiento Independiente, que tenga
salida a la vía pública directamente o a través de un determinado espacio
común, sea que ocupe todo, o una fracción de un piso o más de uno.
TÍTULO
PRIMERO, De los Apartamentos y de las Cosas Comunes
Artículo
2°
Los
apartamentos y locales a que se refiere el artículo anterior podrán enajenarse,
gravarse o ser objeto de toda clase de actos entre vivos o por causa de muerte.
En caso de enajenación de un apartamento o local, los dueños de los demás, por
este solo título, no tendrán derecho de preferencia.
Artículo
3°
El
uso y disfrute de cada apartamento o local estará sometido a las siguientes
normas:
a) Respetar
las instalaciones generales o en provecho de otros propietarios incluidas en su
apartamento o local;
b) Mantener en buen estado de conservación su propio apartamento o
local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a otros
propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las
personas por quien deba responder;
c) Consentir las reparaciones que exija el servicio del edificio y
permitir las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de
servicios comunes de interés general, acordadas por el setenta y cinco por
ciento (75%) de los propietarios, en las condiciones previstas en el artículo
9° de la presente Ley, teniendo derecho a que se le resarzan los daños y
perjuicios;
d) Permitir la entrada a su apartamento o local a los fines
previstos en los literales anteriores;
e) Usar y disfrutar del apartamento o local conforme a la finalidad
dada al inmueble. No podrán establecerse en ellos oficinas, comercios,
industrias, laboratorios, depósitos, estacionamientos, ni ninguna otra forma de
actividad, si el inmueble fuere para vivienda, a menos que se le hubiere dado
otro destino a determinadas partes del mismo;
f) No producir ruidos, molestias ni daños, ni ejecutar actos que
perturben la tranquilidad de los propietarios, amenacen su seguridad o afecten
a la salud pública;
g) No utilizar el piso para actos o fines contrarios a la moral o
las buenas costumbres;
Artículo
4°
El
propietario de cada apartamento o local podrá modificarle sus elementos
ornamentales, instalaciones y servicios cuando no menoscabe o altere la
seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado
exteriores, o perjudique los derechos de otros propietarios, debiendo dar
cuenta previamente de tales obras al Administrador. En el resto del inmueble no
podrá realizar alteración o modificación alguna y si advierte la necesidad de
reparaciones urgentes deberá comunicarlo al Administrador.
Artículo
5°
Son
cosas comunes a todos los apartamentos:
a) La totalidad del terreno que sirvió de base para la obtención
del correspondiente permiso de construcción;
b) Los cimientos, paredes maestras, estructuras, techos, galerías,
vestíbulos, escaleras, ascensores y vías de entrada, salida y comunicaciones;
c) Las azoteas, patios o jardines. Cuando dichas azoteas, patios o
jardines sólo tengan acceso a través de un apartamento o local necesariamente
serán del uso exclusivo del propietario de éste;
d) Los sótanos, salvo los apartamentos y locales que ellos se
hubieren construido de conformidad con las Ordenanzas Municipales. Si en dichos
sótanos hubieren puesto de estacionamiento, depósitos o maleteros se aplicarán
las disposiciones especiales relativas a los mismos;
e) Los locales destinados a la administración, vigilancia o
alojamiento de porteros o encargados del inmueble;
f) Los locales y obras de seguridad, deportivas, de recreo, de
ornato, de recepción o reunión social y otras semejantes;
g) Los locales e instalaciones de servicios centrales como
electricidad, luz, gas, agua fría y caliente, refrigeración, cisterna, tanques
y bombas de agua y demás similares;
h) Los incineradores de residuos y, en general todos los artefactos,
instalaciones y equipos existentes para el beneficio común;
i) Los puestos de estacionamiento que sean declarados como tales en
el documento de condominio. Este debe asignar, por lo menos un puesto de
estacionamiento a cada uno de los apartamentos o locales, caso en el cual el
puesto asignado a un apartamento o local no podrá ser enajenado ni gravado sino
conjuntamente con el respectivo apartamento o local. Los puestos de
estacionamiento que no se encuentren en la situación antes indicada, podrán enajenarse
o gravarse, preferentemente a favor de los propietarios, y, sin el voto
favorable del setenta y cinco por ciento (75%) de ellos, no podrán ser
enajenados o gravados a favor de quienes no sean propietarios de apartamento o
locales del edificio. En todo caso siempre deberán ser utilizados como puestos
de estacionamiento. El Ejecutivo Nacional, mediante reglamento especial, podrá
autorizar una asignación diferente a la prevista en este artículo, en
determinadas áreas de una ciudad y siempre que las necesidades del desarrollo
urbano así lo justifiquen.
j) Los maleteros y depósitos en general que sean declarados como
tales en el documento de condominio. Este puede asignar uno o más maleteros o
depósitos determinados a cada uno de los apartamentos o locales o a algunos de
ellos o uno de los apartamentos o locales o a algunos de ellos o uno de ellos.
En tales casos los maleteros o depósitos asignados a un apartamento o local no
podrán ser enajenados ni gravados sino conjuntamente con el respectivo apartamento
o local;
k) Cualesquiera otras partes del inmueble necesarias para la
existencia, seguridad, condiciones higiénicas y conservación del inmueble o
para permitir el uso y goce de todos y cada uno de los apartamentos y locales;
l) Serán asimismo cosas comunes a todos los apartamentos y locales,
las que expresamente se indiquen como tales en el documento de condominio, y en
particular los apartamentos, locales, sótanos, depósitos, maleteros o
estacionamientos rentables, si los hubiere, cuyos frutos se destinen al pago
total o parcial de los gastos comunes;
Artículo
6°
Los
derechos de cada propietario en las cosas comunes son inherentes a la propiedad
del respectivo apartamento o inseparables de ellas y se considerarán
comprendidos en cualquiera de los actos a que se refiere el artículo 2°.
Artículo
7°
A
cada apartamento se atribuirá una cuota de participación con relación al total
del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá
de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón
de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada apartamento no alterarán la
cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.
Artículo
8°
Cada
propietario podrá servirse de las cosas comunes según su destino ordinario y
sin perjuicio del uso legítimo de los demás, salvo que de conformidad con esta
Ley se haya atribuido su uso exclusivamente a un determinado apartamento o
local o a determinados apartamentos o locales. No podrán acordarse la división
de las mismas sino en los casos en que lo autorice la presente Ley o la
Asamblea de los copropietarios por el voto de las dos terceras partes de sus
miembros, y en este último caso siempre y cuando se obtengan los permisos de
las autoridades competentes.
Artículo
9°
Las
mejoras de las cosas comunes sólo podrán efectuarse con el acuerdo del setenta
y cinco por ciento (75%) de los propietarios. Tales mejoras podrán ser
suspendidas por la autoridad judicial, a solicitud de uno o más propietarios,
por los motivos siguientes:
a) Cuando fuesen contrarias a la ley o al documento de condominio;
b) Cuando fueren perjudiciales a la seguridad, solidez o
condiciones ambientales del inmueble;
c) Cuando su costo no esté debidamente justificado;
d) Cuando modifiquen sustancialmente el aspecto arquitectónico
exterior del edificio;
e) Cuando lesionen cualesquiera de los derechos de uno o más
propietarios. Las reclamaciones serán formuladas ante los Tribunales
competentes, siguiéndose el procedimiento correspondiente al interdicto de la obra
nueva.
Artículo
10°
Para
construir nuevos pisos, hacer sótanos o excavaciones o realizar actos que
afecten la conservación y estética del inmueble se requiere el consentimiento
unánime de los propietarios, siempre y cuando se obtenga el permiso correspondiente
de las autoridades competentes.
Artículo
11°
Son
gastos comunes a todos los propietarios o parte de ellos, según el caso:
a) Los causados por la administración, conservación, reparación o
reposición de cosas comunes;
b) Los que se hubieran acordado como tales por el setenta y cinco
por ciento (75%) por lo menos, de los propietarios;
c) Los declarados comunes por la Ley o por el documento de
condominio.
Artículo
12°
Los
propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes,
a todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes
que conforme el artículo 7°, le hayan sido atribuidos. Sin embargo si
existieren bienes comunes cuyo uso se haya atribuido exclusivamente a un
apartamento en los casos autorizados por esta Ley, serán por cuenta del
propietario de dicho apartamento la totalidad de los gastos de mantenimiento de
los mencionados bienes así como las reparaciones menores que requieran y las
mayores cuya necesidad se deba a no haberse efectuado oportunamente las
reparaciones menores. Los propietarios pueden liberarse de tales obligaciones
mediante el abandono de su apartamento en favor de los propietarios restantes.
En tal caso el apartamento abandonado se hace común a éstos, en proporción a
los porcentajes que les corresponden sobre los bienes comunes a todos los
apartamentos. El propietario que abandone su apartamento deberá hacer constar
esa decisión en documento registrado, y el abandono no tendrá efecto frente a
la comunidad hasta tanto no se haga la notificación correspondiente al
administrador del condominio, acompañada del documento donde conste el
abandono.
Artículo
13°
La
obligación del propietario de un apartamento o local por gastos comunes, sigue
siempre a la propiedad del apartamento o local, aún respecto de gastos causados
antes de haberlo adquirido. Queda a salvo el derecho que pueda corresponder al
adquiriente contra el enajenante, en razón del pago que aquél hubiere realizado
por tal concepto. Lo dispuesto en el encabezamiento de este artículo no impide
exigir su contribución en los gastos comunes al propietario que después de
constituido en mora enajene el apartamento.
Artículo
14°
Las
contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador
del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda
aportar a otro propietario. Para el efecto de estos cobros, harán fe contra el
propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas
en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el
administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes
que exige esta Ley. Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador
del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por
gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva.
Artículo
15°
Los
créditos a que se refiere el artículo anterior gozarán del privilegio sobre
todos los bienes muebles del deudor, el cual se preferirá al privilegio
especial indicado en el Ordinal 4° del artículo 1.871 del Código Civil; pero se
pospondrá a los demás privilegios generales y especiales establecidos en el
mismo Código Se aplicará a estos créditos lo dispuesto en el artículo 1.876 del
Código Civil.
Artículo
16°
En
caso de destrucción total del edificio o de una porción del mismo que
represente, por los menos, las 3/4 partes de su valor, cualquiera de los
propietarios podrá pedir la división de las cosas comunes en que tenga
participación. Igual derecho corresponderá a cualquier propietario si el
edificio amenaza ruina en las proporciones dichas. Sin embargo, cuando hubiere
un número de propietarios cuyo porcentaje sea o exceda de las 3/4 partes del
valor del inmueble, éstos tendrán derecho a adquirir a justa regulación de
expertos, la parte o partes de los propietarios minoritarios que retirasen su
voluntad de realizar la división del mismo inmueble.
Artículo
17°
Si
la destrucción o amenaza de ruina del edificio no alcanzare las proporciones
indicadas en el artículo anterior, los propietarios decidirán acerca de la
reconstrucción de las cosas comunes. Si ésta fuere acordada, los gastos
correspondientes serán considerados como comunes.
TÍTULO
SEGUNDO, De la Administración
Artículo
18°
La
administración de los inmuebles de que trata esta Ley corresponderá a la
Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al
Administrador. La Junta de Condominio, deberá estar integrada por tres
copropietarios por lo menos y tres suplentes que llenarán sus faltas en orden a
su elección; será designada por la Asamblea de Copropietarios y sus integrantes
duran un (1) año en ejercicio de sus funciones y podrán ser reelectos. De su
seno se elegirá un Presidente. La junta deberá constituirse en un plazo no
mayor de sesenta (60) días, luego de haberse protocolizado la venta del setenta
y cinco por ciento (75%) de los apartamentos y locales y será de obligatorio
funcionamiento de todos los edificios regulados por esta Ley. La Junta de
Condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá las atribuciones sobre vigilancia
y control sobre la Administración que establezca el Reglamento de la Presente
Ley y, en todo caso tendrá las siguientes:
a) Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios;
b) Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del
Administrador;
c) Ejercer las funciones del Administrador en caso de que la
Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo;
d) Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la
reglamentación que fuere necesaria;
e) Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del
Administrador;
Artículo
19°
La
Asamblea de Copropietarios designará por mayoría de votos una persona natural o
jurídica para que desempeñe las funciones de Administrador por un período de un
(1) año, sin perjuicio de revocarla en cualquier momento o reelegirla por
períodos iguales. A falta de designación oportuna del Administrador, éste será
designado por el Juez de Departamento o Distrito, a solicitud de uno o más de
los copropietarios. El nombramiento que efectúe el Juez deberá recaer
preferentemente en uno de los propietarios. En todo caso, la responsabilidad
del administrador se rige por las normas del mandato. El administrador deberá
prestar garantía suficiente, a juicio de la Asamblea de Copropietarios de los
apartamentos, y así mismo, si tuvieren algún interés en tal garantía, del
enajenante de los apartamentos y del acreedor hipotecario a que se refiere el
artículo 38. El administrador contratado inicialmente por el enajenante de los
inmuebles que comprende esta Ley, deberá ser reelegido o revocado por la
Asamblea de Copropietarios en la oportunidad de la designación de la Junta de
Condominio.
Artículo
20°
Corresponde
al Administrador:
a) Cuidar y vigilar las cosas comunes;
b) Realizar o hacer realizar los actos urgentes de administración y
conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes;
c) Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del
documento de condominio, de su reglamento y de los acuerdos de los
propietarios;
d) Recaudar de los propietarios lo que a cada uno le corresponda en
los gastos y expensas comunes y si hubiere apartamentos rentables propiedad de
la comunidad recibir los cánones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos
comunes; en caso de que lo recaudado supere a los gastos comunes, los
propietarios por mayoría, podrán darle un destino diferente u ordenar su
distribución;
e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los
asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente
asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer
esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio,
de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización
deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio.
f) Llevar la contabilidad de los ingresos y gastos afecten al
inmueble y a su administración, en forma ordenada y con la especificación
necesaria, así como conservar los comprobantes respectivos, los cuales deberán
ponerse a la disposición de los propietarios para su examen durante días y
horas fijadas con conocimiento de ellos;
g) Llevar los libros de: a) Asamblea de Propietarios, b) Actas de
la Junta de Condominio, c) Libro diario de la contabilidad. Estos libros
deberán ser sellados por un Notario Público o un Juez de Distrito en cuya
jurisdicción se encuentre el inmueble.
h) Presentar el informe y cuenta anual de su gestión.
Parágrafo
Único:
La violación o incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones a que se
refiere este artículo, por parte del administrador, dará lugar a su
destitución, sin perjuicio de las acciones civiles y penales a que haya lugar.
Artículo
21°
El
Administrador, o si éste no actúa, cualquiera de los propietarios podrá
ejecutar por si solo los actos de conservación y administración que sean de
urgente necesidad y tendrá derecho de requerir de los demás el pago
proporcional de los desembolsos hechos, mediante las justificaciones
pertinentes.
Artículo
22°
Lo
concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a todos
los apartamentos será resuelto por los propietarios. Lo concerniente a la
administración y conservación de las cosas comunes a algunos apartamentos será
resuelto por los propietarios de éstos. A falta de disposición en el documento
de condominio, se aplicará lo dispuesto en los dos artículos siguientes.
Artículo
23°
Las
consultas a los propietarios sobre los asuntos que deban someterse a su
decisión conforme al artículo anterior, así como las respuestas de los
propietarios respectivos, se hará por escrito. Los acuerdos salvo disposición
contraria de la Ley, se tomarán por mayoría de los propietarios interesados que
representen por lo menos dos tercios del valor atribuido, para que el efecto
del artículo 7°, a la totalidad del inmueble o de los apartamentos
correspondientes.
Si dentro de los ocho (8) días siguientes a la consulta del último propietario
interesado, el administrador no hubiere recibido un número de respuestas que
permita dar por aprobada o negada la proposición consultada, se procederá a una
nueva consulta. En tal caso, para la aprobación de la proposición consultada se
requiere siempre que la Ley no exija unanimidad, el voto favorable de los que
representen más de la mitad del valor atribuido a los apartamentos cuyos
propietarios hubieren hecho llegar su voluntad al administrador dentro de los
ocho (8) días siguientes a la segunda consulta hecha al último interesado. El
Administrador comunicará por escrito a todos los propietarios el resultado de
la votación, asentará los correspondientes acuerdos en el libro de acuerdo de
los propietarios y conservará los comprobantes de las consultas dirigidas y de
las respuestas recibidas.
Artículo
24°
No
obstante lo dispuesto en el artículo anterior, el administrador puede, si lo
estima conveniente convocar a una asamblea de los propietarios interesados para
deliberar sobre los asuntos a que se refiere el artículo 22, y debe hacerlo
cuando se lo exijan los propietarios que representen, por lo menos, un tercio
del valor básico del inmueble o de los apartamentos correspondientes. Los
propietarios interesados pueden ocurrir al Juez de Distrito o Departamento de
la respectiva jurisdicción para que convoque la Asamblea cuando el
administrador por cualquier causa deje de convocarla. Las asambleas se
celebrarán con preferencia en el inmueble y serán presididas por el Presidente
de la Junta de Condominio o la persona que designe la asamblea en caso de su
ausencia. La Asamblea de los Propietarios no puede deliberar sin la presencia
de todos los interesados, a menos que conste en forma fehaciente que todos han
sido invitados a la reunión con tres (3) días de anticipación por lo menos. La
Asamblea se tendrá por válidamente constituida cuando haya sido convocada por
un periódico que circule en la localidad, con la anticipación predicha, y un
ejemplar de la convocatoria haya sido fijado en la entrada o entradas del
edificio. El administrador dejará con la misma anticipación, en cada
apartamento, una convocatoria, sin que el incumplimiento de este requisito
conlleve la nulidad de la asamblea. Si a la asamblea no concurriere un número
de propietarios suficientes como para tomar el acuerdo correspondiente, se
procederá a realizar una nueva consulta por los medios indicados en el artículo
anterior y la decisión se tomará por la mayoría establecida en el primer aparte
del mismo.
De toda asamblea se levantará Acta que se estampará en el Libro de Acuerdos de
los propietarios, suscrita por los concurrentes.
Artículo
25°
Los
acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes
serán obligatorios para todos los propietarios. Cualquier propietario podrá
impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley o del
documento de condominio o por abuso de derecho. El recurso deberá intentarse
dentro de los treinta (30) siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente
o de la comunicación de la decisión hecha por el administrador si el acuerdo
hubiere sido tomado fuera de la asamblea. Si no se hubiere convocado la
asamblea o si no se hubiese participado el acuerdo tomado fuera de ella, los
treinta (30) días indicados se contarán a partir de la fecha en que el
recurrente hubiere tenido conocimiento del acuerdo.
El
recurso del propietario no suspende la ejecución del acuerdo impugnado, pero el
Juez discrecionalmente y con las precauciones necesarias, puede decretar esta
suspensión provisionalmente a solicitud de parte interesada. A los efectos de
este artículo se seguirá el Procedimiento previsto en el Código de
Procedimiento Civil para los juicios breves.
TÍTULO
TERCERO, Del Documento de Condominio
Artículo
26°
Antes
de procederse a la enajenación de uno cualquiera de los apartamentos o locales
de un edificio, el propietario o los propietarios del inmueble declararán por
documento protocolizado en la correspondiente Oficina Subalterna de Registro,
su voluntad de destinarlo para ser enajenado por apartamentos o locales. Este
documento contendrá además de la descripción de los títulos inmediatos de
adquisición, los pisos, apartamentos y dependencias de que consta, con
especificación de los linderos de los apartamentos y locales, la descripción de
las cosas comunes generales del edificio y de las cosas comunes limitadas a
cierto número de apartamentos con expresión de cuales son esos apartamentos; la
indicación precisa del destino dado al edificio, el valor que se le da al
edificio y el que se le atribuye a cada uno de los apartamentos locales y otras
partes del edificio susceptibles de enajenación separada, fijándose de acuerdo
con tales valores el porcentaje que tengan los propietarios sobre las cosas
comunes y sus derechos y obligaciones en la conservación y administración del
inmueble; los gravámenes que pesan sobre el edificio y cualquiera otra
circunstancia que interese hacer constar. Al protocolizar dichos documentos, el
registrador estampará las notas marginales a que se refiere el artículo 1.926
del Código Civil.
Se
acompañará el documento a que se refiere este artículo, a fin de que sean
agregados al Cuaderno de Comprobantes, los planos arquitectónicos debidamente
aprobados por los organismos correspondientes, los de sus dependencias e
instalaciones, y, en su caso, los de sus modificaciones esenciales donde deben
estar demarcadas claramente las áreas comunes. Todos los planos a que se
refiere el aparte anterior deberán ser previamente conformados por el
proyectista de la obra, o, en su defecto, por un profesional autorizado, quien
hará constar que el edificio corresponde a ellos y que no alteran o modifican
las áreas y los usos comunes del inmueble, sus anexidades y pertenencias de
acuerdo al permiso de construcción. Igualmente el documento de condominio se
acompañará de un ejemplar del Reglamento de Condominio el cual será de
obligatorio cumplimiento, será modificable por la Asamblea de Propietarios, y
versará sobre las siguientes materias:
- Atribuciones de
la Junta de Condominios y del Administrador;
- Garantía que
debe prestar el Administrador para responder de su gestión;
- Normas de
conveniencia entre copropietarios y uso de las cosas comunes del edificio
y de las privativas de cada apartamento;
- Instalación en
el edificio de rejas, toldos, aparatos de aire acondicionado y demás
accesorios que no afecten la estructura, distribución y condiciones
sanitarias del inmueble;
- Normas para el
mejor funcionamiento del régimen.
Si
otorgado el documento de condominio ocurren modificaciones en la construcción,
deberán determinarse tales modificaciones en el documento complementario, antes
de proceder a la venta.
Todas las especificaciones mencionadas en este artículo, se considerarán
reproducidas en el documento de enajenación o gravamen de cualquier
apartamento, local, estacionamiento, depósito o maletero.
Parágrafo
Único:
Al destinarse un inmueble para ser enajenado por apartamento, no podrá
excluirse del mismo ninguna porción del terreno que sirvió de base para la
obtención del permiso de construcción ni ninguna de las anexidades o
pertenencias del inmueble. Cualquier exclusión expresa o tácita que se hiciera
en el Documento de Condominio, no se considerará válida.
Artículo
27°
Si
el inmueble estuviere hipotecado no se protocolizará el Documento de
condominio, a menos que conste en forma auténtica el conocimiento del acreedor
hipotecario.
Artículo
28°
En
el documento constitutivo de la hipoteca sobre inmueble destinado a ser enajenado
por apartamentos, debe indicarse tal destinación y hacer mención expresa de los
datos de registro del Documento de Condominio.
Artículo
29°
Los
propietarios de los apartamentos podrán modificar por unanimidad el Documento
de Condominio con las mismas formalidades que esta Ley exige para su
elaboración, quedando a salvo los derechos adquiridos por terceros con
anterioridad a la modificación.
Artículo
30°
Las
disposiciones del Documento de Condominio y sus modificaciones producirán
efectos incluso frente a los causahabientes de los otorgantes por cualquier
título.
TÍTULO CUARTO, De las
Enajenaciones
Artículo
31°
Los
Registradores Subalternos, Jueces y Notarios se abstendrán de protocolizar,
autenticar o reconocer según el caso, los documentos de enajenación, gravamen,
arrendamiento, como dato o cualquier otra clase de negociación que verse sobre
las cosas comunes definidas en el artículo 5° de esta Ley que se encuentren dentro
del área de un edificio destinado a ser vendido en propiedad horizontal, de
acuerdo con el correspondiente documento de condominio. Cualquier operación
celebrada en contravención a esta disposición es nula de pleno derecho sin
perjuicio de las sanciones civiles a que haya lugar.
Artículo
32°
No
podrá registrarse ningún título de propiedad o de cualquier otro derecho sobre
un apartamento si no se han cumplido las formalidades relativas a los planos
arquitectónicos aprobados por los organismos correspondientes del inmueble y al
condominio establecido en el artículo 26.
No
podrá enajenarse ningún apartamento sin haber obtenido previamente los permisos
de habitabilidad.
a) Las menciones correspondientes al Registro del Respectivo
Documento de Condominio;
b) La designación del apartamento, con expresión del área
correspondiente, situación, número o letra que lo distinga, linderos y demás
circunstancias que sirvan para hacerlo conocer distintamente;
c) El porcentaje que represente el valor atribuido al apartamento
en relación con el fijado a la totalidad del inmueble.
Artículo
33°
Los
títulos a que se refiere el artículo anterior deberán contener:
a) Las menciones correspondientes al registro del respectivo
documento de condominio;
b) La designación del apartamento con expresión del área
correspondiente, situación, número o letra que lo distinga, linderos y demás
circunstancias que sirvan para hacerlo conocer distintamente;
c) El porcentaje que representa el valor atribuido al apartamento
en relación con el fijado a la totalidad del inmueble.
Artículo
34°
El
contrato por el cual se enajena a título oneroso un apartamento es anulable a
solicitud del adquirente cuando se establezca para éste la obligación de pagar
todo o parte del precio antes de que se otorgue el correspondiente documento
registrado de enajenación. La misma sanción civil acarreará la estipulación de
que el adquiriente se obligue por letra de cambio u otro documento negociable
antes de la protocolización del correspondiente título.
Parágrafo
Único:
Sin embargo se podrá recibir todo o parte del precio o el adquiriente se podrá
obligar por letras de cambio u otros documentos negociables, antes de que se
otorgue el correspondiente documento registrado de enajenación, y aun cuando el
inmueble esté hipotecado, únicamente si se cumple cualquiera de los requisitos
de los requisitos siguientes:
a) Que
quien recibe todo o parte del precio en dinero o en instrumentos negociables,
sea el propietario, del terreno donde el edificio se va a construir y que
destine dichos fondos a financiar la construcción;
b) Que se haya otorgado el documento de condominio correspondiente
o se hayan obtenido los permisos de construcción respectivos;
c) Que el propietario del inmueble, en los términos que establezca
el documento, constituya garantía fiduciaria para responder de la devolución de
cantidades recibidas y los daños y perjuicios que su incumplimiento pudiera
ocasionar.
En caso de celebrarse el convenio de arras previsto en el artículo 1.263 del
Código Civil, éstas no podrán exceder del porcentaje del precio del apartamento
objeto de la negociación que fija el Reglamento, y siempre que se dé
cumplimiento a lo establecido en los literales anteriores. El propietario debe
fijar plazo para cumplir su obligación de transferir la propiedad de lo
vendido;
d) Que quien recibe todo o parte del precio del inmueble, objeto
del contrato, en dinero o en instrumentos negociables, pague al adquiriente
intereses, a las tasas corrientes en el mercado inmobiliario institucional,
sobre las cantidades recibidas.
Artículo
35°
En
los contratos de venta de apartamentos cuyos precios haya que pagarse mediante
cuotas, no podrá estipularse que la falta de pago de una o más cuotas dé lugar
a la resolución del contrato o a la pérdida del beneficio del término que tenga
el comprador respecto a las cuotas sucesivas, sino después de transcurrido
cuarenta y cinco (45) días que se contarán a partir de la fecha de vencimiento
de la primera cuota insoluta.
Artículo
36°
Resuelto
el contrato de venta de apartamentos a plazo por cualquier causa que sea, el
vendedor tiene derecho a una justa compensación por el uso de apartamento,
equivalente al monto del interés legal sobre el precio fijado por las partes en
el contrato resuelto, además de los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello.
Si se ha convenido que las cuotas pagadas queden a beneficio del vendedor a
título de indemnización, el Juez según las circunstancias podrá reducir la
indemnización convenida si el comprador ha pagado ya más de una cuarta parte
del precio total del apartamento.
Artículo
37°
Las
disposiciones anteriores se aplicarán sin perjuicio de la denominación que las
partes dan al contrato, así como también a las promesas de venta y a los
arrendamientos con opción de compra.
Artículo
38°
La
enajenación de apartamentos que formen parte de un inmueble hipotecario produce
de pleno derecho la división de la hipoteca, tanto en lo que respecta a su
objeto como en lo que se refiere a la persona del deudor, en proporción al
valor atribuido a cada apartamento de acuerdo con el artículo 7o. A tal efecto,
en el documento de enajenación se indicará el monto de la hipoteca con que
queda gravado el apartamento y la parte del precio que deba pagar el
adquiriente al enajenante, después de deducido de dicho precio lo que le
corresponda a su parte proporcional en el monto de la hipoteca. Sólo respecto
de la parte del precio que ha de pagarse al enajenante podrán emitirse letras
de cambio u otros documentos negociables. Tanto los pagos que deben hacer el
adquiriente al enajenante como los que debe hacer el acreedor hipotecario se
harán por intermedio de la administración del inmueble, salvo pacto en
contrario.
TÍTULO
QUINTO, De las Sanciones
Artículo
39°
El
propietario que reiteradamente no cumpla con sus obligaciones, además de ser
responsable de los daños y perjuicios que cause a los demás, podrá ser
demandado para que se le obligue a vender sus derechos, hasta en subasta
pública. El ejercicio de esta acción resuelto en asamblea de propietarios que
representen el setenta y cinco por ciento (75%) de la comunidad.
Artículo
40°
El
proyectista o, en su defecto el profesional que hubiere conformado falsamente
los planos a que se refiere el artículo 26 de esta Ley, será sancionado con
prisión de seis (6) a dieciocho (18) meses si actúo con culpa y de dieciocho
(18) meses a tres (3) años si lo hizo con dolo.
Artículo
41°
El
deudor hipotecario que contravenga lo dispuesto en el artículo 27 de esta Ley,
será castigado con prisión de cinco (5) a veinte (20) meses a instancia del
acreedor hipotecario y en la misma pena incurrirá si contraviniese lo dispuesto
en el artículo 28 de esta Ley.
Artículo
42°
El
Registrador Subalterno que protocolice el Documento de Condominio a que se
refiere el artículo 26 de esta Ley, sin que haya dado cumplimiento a los
requisitos allí exigidos, se le impondrá una multa hasta de cien mil bolívares
(Bs. 100.000,00) con arreglo a lo previsto en la Ley de Registro Público. En
caso de reincidencia será destituido del cargo. En la misma sanción incurrirá
si al protocolizar el documento constitutivo de hipoteca no se ha cumplido con
lo dispuesto en uno cualquiera de los artículos 17 y 26 de esta Ley.
Artículo
43°
El
Registrador Subalterno, Juez o Notario que no cumpla con lo dispuesto en el
artículo 31 de la presente ley será objeto de una multa de diez mil bolívares
(Bs. 10.000,00) a cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) con arreglo a lo previsto
en la ley de Registro Público.
Artículo
44°
El
enajenante que reciba todo o parte del precio antes del otorgamiento a que se
refiere el artículo 34 de esta Ley, será castigado con prisión de cinco (5) a
veinte (20) meses, a instancia del adquiriente. La misma sanción se aplicará al
enajenante en el caso de recepción del pago en letra de cambio u otro documento
negociable por el cual se haya obligado al adquiriente frente al enajenante o a
un tercero en razón de la enajenación siempre que dicho pago ocurra antes del
respectivo otorgamiento, o sin haber observado el cumplimiento de cualquiera de
los requisitos establecidos en el parágrafo único del artículo 34.
Artículo
45°
El
propietario del edificio que hubiere efectuado alguno de los negocios no
permitidos por el artículo 31 de esta Ley, será castigado con prisión de seis
(6) a veinticuatro (24) meses.
Artículo
46°
En
caso de que el vendedor o deudor hipotecario sea una persona jurídica, las
sanciones penales previstas en los artículos 41, 44 y 45 recaerán sobre sus
administradores responsables.
Artículo
47°
Quien
tuviere interés en ellos, podrá denunciar por ante la Superintendencia de
Protección al Consumidor o a la respectiva Ingeniería Municipal cualquier
alteración, cambio o modificación del edificio, efectuado por el vendedor o su
representante, con el fin de que el organismo correspondiente tome las
providencias necesarias y ordene restablecer la situación al estado que
determine el documento de condominio. Comprobada que sea la infracción
cometida, además del restablecimiento de la situación al estado anterior,
infractor o infractores serán sancionados por el organismo antes mencionado,
con multa que oscilará entre diez mil bolívares (Bs.10.000,00) y quinientos mil
bolívares (Bs. 500.000,00), según la gravedad de las faltas y sin perjuicio de
las sanciones civiles y penales a que haya lugar.
En
los casos contemplados por este artículo, la Superintendencia de Protección al
Consumidor o la Ingeniería Municipal podrá proceder de oficio cuando se tuviere
conocimiento del hecho cometido.
La
investigación e introducción del expediente, en todo caso se hará conforme al
procedimiento administrativo previsto en el Capítulo II del Título V de la Ley
de Protección al Consumidor. Comprobada que sea la infracción cometida, si el
infractor o infractores se negaren a restablecer la situación al estado
anterior que determina el documento de condominio, en el transcurso de los
treinta (30) días continuos siguientes, la Superintendencia de Protección al
Consumidor o la Ingeniería Municipal podrán ejecutar la orden por sí mismos,
trasladando los gastos de tal ejecución al infractor o infractores, teniendo la
planilla de liquidación de los gastos ocasionados fuerza de título ejecutivo.
TÍTULO
SEXTO, Disposiciones Finales
Artículo
48°
A
los efectos de esta Ley, la responsabilidad del Arquitecto y del Empresario,
prevista en el artículo 1.637 del Código Civil es de orden público.
Artículo
49°
Las
operaciones de venta en propiedad horizontal que efectúe el Instituto Nacional
de la Vivienda se regirán por lo que determine su propia Ley y su reglamento.
Artículo
50°
Se
deroga la Ley de Propiedad Horizontal de fecha 15 de septiembre de 1958,
reformada con fecha 26 de septiembre de 1978.
Dada,
firmada y sellada en el Palacio Federal Legislativo, en Caracas, a los cuatro
días del mes de agosto de mil novecientos ochenta y tres. Años 173° de la
Independencia y 124° de la Federación.
El Presidente, (L. S.), Godofredo
González.
El Vicepresidente, Armando Sanchez Bueno.
Los Secretarios, José Rafael García, Héctor Carpio Castillo.
Palacio de Miraflores, en Caracas, a los diecisiete días del mes de agosto de
mil novecientos ochenta y tres. Años 173° de la independencia, 124° de la
Federación y Bicentenario del Natalicio del Libertador Simón Bolívar.
Cúmplase.
(L. S.)
LUIS HERRERA CAMPINS.
Refrendado.
El Ministro de Fomento,
(L. S.)
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